S’installer en Thaïlande : un moment plus incertain que jamais

En 2026, la Thaïlande applique ses règles avec une rigueur nouvelle. Pour un étranger qui envisage de s’y installer, le contexte n’a sans doute jamais été aussi incertain.

Longtemps, la Thaïlande a fonctionné avec un certain pragmatisme : des lois strictes sur le papier, une application plus souple dans les faits, dont étrangers, intermédiaires thaïs et administrations s’accommodaient. Depuis presque 2 ans, l’État a choisi d’appliquer certaines règles pleinement. La loi elle-même n’a pas ou peu changé, c’est la manière de l’appliquer qui a évolué et des pratiques longtemps tolérées et très répandues font désormais l’objet de poursuites avec, parfois, de très lourdes conséquences pour les étrangers pris dans ces « zones grises » qui ne le sont plus.

Des règles qui changent rapidement

Le premier risque en Thaïlande, auquel un étranger n’est pas forcément habitué mais il n’est pas nouveau, c’est, qu’en Thaïlande, les règles et lois peuvent changer sans préavis ou avec des préavis très courts, et leur interprétation et application, elle peut changer encore plus vite. Un montage connu de tous, validé par un avocat et enregistré par l’administration, peut devenir un délit sans qu’une seule ligne de loi ne soit modifiée. C’est exactement ce qu’il se passe depuis des mois.

La chasse aux nominees en est l’exemple parfait. Commencée plusieurs mois en amont, notamment à Koh Phangan, elle s’est intensifiée en 2026, le Department of Lands a envoyé à tous les bureaux fonciers du pays trois circulaires classées « très urgent » pour détecter les prête-noms. Comme le résume un cabinet spécialisé, aucune loi nouvelle n’a été votée : ce sont des restrictions anciennes, longtemps appliquées mollement, qui sot devenues soudainnement un filtre opérationnel.

Des décisions tombent aussi avec des délais de préparation très courts. Par exemple, le règlement sur les expulsions a été signé le 26 août, publié le 27 et en vigueur le 28. Quand on a bâti sa vie, son entreprise ou sa maison sur un équilibre toléré pendant vingt ans, ce rythme ne laisse pas le temps de se retourner. Pour peu qu’il y ait un moyen de le faire. Car, dans le cas des achats de terrains ou entreprises avec thai nominees, contrairement à ce qui se fait parfois dans ce genre de cas, aucun protocole pour se mettre en règle en payant des amendes ou avec des conséquences pénales atténuées, n’a été proposé par les autorités.

La chasse aux nominees : les étrangers en première ligne

En un peu plus d’un an, la lutte contre les prête-noms est presque devenue une priorité nationale. C’est en tout cas, ce que laisse entendre certains articles de presse, et l’ampleur des opérations n’a plus rien à voir avec les contrôles ponctuels, et somme toute rares, d’avant :

Koh Phangan, mai 2026 : plus de 300 policiers mobilisés, 22 étrangers arrêtés et plus de 200 millions de bahts de terrains saisis, sous les yeux du Premier ministre venu en personne.
Bangkok, octobre 2026 : huitième phase de l’opération, 17 sites perquisitionnés dans quatre lotissements de luxe, 11 arrestations et 95 sociétés suspectes identifiées.
19 octobre 2026 : campagne nationale visant 13 088 personnes ou sociétés suspectes, 2 360 parcelles et 14,01 milliards de bahts de biens, avec ventes forcées à la clé. Les gouverneurs ont jusqu’à décembre 2026 pour boucler les enquêtes prioritaires, et les 462 bureaux fonciers du pays sont mobilisés.

L’effet sur l’investissement est déjà mesurable : le ministère du Commerce se félicite d’avoir fait chuter de 65 % les créations de sociétés jugées à risque, tandis que les milieux d’affaires dénoncent des coûts et une incertitude en hausse.

Et les professionnels thaïs qui ont monté ces structures ?

C’est le grand angle mort de la communication officielle. Les discours du gouvernement, de la police et les articles de presse sur ces étrangers qui ont contourné la loi sans parler des intermédiaires. Or beaucoup de ces étrangers ne connaissaient pas le droit thaï : ils ont payé des avocats, des cabinets comptables et des agents de création d’entreprise qui leur ont présenté ces montages comme la norme. Et d’une certaine manière ça l’était. Mais leur ont-ils expliqués les risques ? Certains savaient que c’était tendancieux, d’autres ont compris ensuite qu’ils étaient en zone grise, d’autres jamais et sont tombé de très haut. Les avocats, comptables et les agents thaïs qui ont fait ces montages ont une responsabilité. A ce jour, nous n’avons trouvé aucune trace publique ou médiatique d’un avocat, d’un comptable ou d’un agent condamné pour avoir conçu ou validé ces montages alors que ces professionnels en ont tiré des honoraires. Ca viendra peut-être. Peut-être qu’il faut du temps pour estimer l’ampleur de leur implication et les poursuivre ?

L’étranger accusé de montage illégal avec nominee peut perdre son bien par vente forcée, voir son visa annulé, être expulsé et même interdit de territoire.

Précisons qu’ à Krabi, 28 Thaïlandais figuraient parmi les 39 personnes arrêtées, et à Koh Phangan cinq cabinets d’avocats et de comptables ont été perquisitionnés. En mai, le Premier Ministre a aussi ordonné une enquête sur des fonctionnaires locaux soupçonnés d’avoir fermé les yeux. Les autorités ont même attribué à une seule société comptable l’enregistrement de près de 500 entreprises suspectes dans la province de Krabi.

Même votre épouse peut devenir votre « nominee »

C’est sans doute le changement le plus déstabilisant et inattendu pour les couples mixtes. Depuis un règlement du ministère de l’Intérieur de 1999, une Thaïlandaise mariée à un étranger peut acheter à son nom (je ne reviendrai pas ici sur la loi qui interdit à un étranger de posséder la terre en Thaïlande) un terrain à condition qu’elle déclare payer le bien sur ses fonds propres. Le couple signe au Land Office une déclaration : l’argent appartient à l’épouse, le mari renonce à tout droit. C’est un cas classique qui expose le mari étranger qui souvent est celui qui a fourni l’argent pour payer le bien. Pendant plus de vingt-cinq ans, cette formalité a suffi, et il faisait peu de doute que l’argent venait souvent du conjoint étranger. C’était une histoire entre eux.

Ce n’est peut-être plus le cas. Le 19 octobre 2026, le directeur général du Department of Lands a indiqué que les conjoints thaïs devront démontrer que les fonds leur appartiennent réellement, et que la déclaration signée pourra être confrontée aux relevés bancaires. Dès mai, les consignes précisaient que l’argent ne doit être ni un prêt ni un don déguisé du conjoint étranger. Toute acquisition au-delà de 2 millions de bahts, ou d’une valeur estimée supérieure à 5 millions, fera en outre l’objet de questions sur l’origine des fonds et la profession de l’acheteur.

Autrement dit, une épouse qui ne peut pas prouver des revenus propres suffisants pourrait voir l’achat du foyer familial requalifié en montage de prête-nom. Peu importe le mariage, le régime matrimonial ou les années de vie commune. Personne n’aurait imaginé, il y a deux ans, que l’État puisse regarder un couple marié sous cet angle. Et là, c’est tout l’équilibre matériel d’une famille mixte qui est remis en cause.

Par honnêteté, il faut ajouter deux nuances. D’abord, le gouvernement n’a pas annoncé que l’argent venant d’un conjoint étranger suffirait à caractériser une infraction. Ensuite, il n’a pas publié de consignes complètes sur les transferts entre époux, ni annoncé de réexamen systématique des achats passés. C’est précisément ce flou qui inquiète : on ne sait pas quelles preuves suffiront, ni si des biens acquis il y a dix ans pourront faire l’objet de vérifications rétrospectives. Dans un premier temps, probablement que non mais plus tard ?

C’est justement ce flou dans lequel les étrangers qui vivent en Thaïlande essaient d’évoluer qui pose de vraies difficultés pour se projeter dans l’avenir sereinement. Les étrangers n’ont pas l’habitude. Les occidentaux aiment planifier sur des dizaines d’années, en Thaïlande, tout est fragile, incertain, peut être remis en question ou basculer presque du jour au lendemain. Les Thaïs y sont habitués mais pas les étrangers.

Des frontières moins permissives

La Thaïlande ne s’en cache pas : elle se félicite d’avoir durci l’entrée sur son territoire. Sa stratégie s’appelle les « Trois Non » — pas d’entrée, pas de séjour, pas d’échappatoire. Entre janvier et mai 2026, 29 490 étrangers ont été refoulés aux frontières, et plus de 169 000 personnes figurent dans les fichiers permettant de bloquer leur venue.

Le profil le plus exposé n’est pas toujours le plus problématique : c’est l’habitué. Le retraité qui passe l’hiver en Thaïlande et revient 3 fois dans l’année, l’expatrié sans visa long séjour qui enchaîne les entrées touristiques, le conjoint qui fait des allers-retours entre Thaïlande et son pays d’origine. L’immigration a ordonné d’examiner les parcours de voyage et de refuser l’entrée à ceux qui accumulent les exemptions sans raison valable. Les témoignages se multiplient de voyageurs sans visa refoulés avec pour seule consigne de revenir avec un vrai visa.

Le contrôle des moyens financiers, longtemps théorique et rarissime, est lui aussi plus souvent appliqué (ça reste rare mais c’est plus souvent demandé et officiellement rappelé avec insistance). La règle est ancienne mais elle sert désormais de motif de refus bien plus régulièrement. Ne pas pouvoir présenter les sommes requises permet un refus au titre de l’article 12 de la loi sur l’immigration.

Enfin, l’exemption de visa elle-même a été rabotée :

	Avant (juillet 2024)	Depuis septembre 2026
Durée de l’exemption	60 jours	30 jours
Pays et territoires éligibles	93	60
Entrées terrestres en exemption	non plafonnées	2 par année civile

Une prolongation de 30 jours reste possible au bureau d’immigration mais là aussi, elle sera plus scrupuleusement analysée. Les Français restent sur la liste malgré des incidents à répétition impliquant des touristes de nationalité française.

L’expulsion express, sur simple signature

Et pour encore un peu plus de pression, depuis le 28 août 2026, la Thaïlande dispose d’un outil d’expulsion accéléré. Le règlement du Bureau du Premier ministre sur l’expulsion B.E. 2569 a été signé le 26 août par Anutin Charnvirakul, à la fois Premier ministre et ministre de l’Intérieur. Il organise la remontée des dossiers vers le ministre de l’Intérieur, seul habilité à signer un arrêté d’expulsion assorti, le cas échéant, d’une interdiction de retour. Et il ne vise pas que les résidents : le jour de son entrée en vigueur, le ministre du Tourisme a prévenu que les touristes « problématiques » seraient eux aussi expulsés. Un comportement jugé irrespectueux, une altercation ou une incartade filmée et devenue virale peuvent désormais suffire à écourter des vacances et à fermer le pays pour des années.

Deux points rendent ce texte particulièrement embêtant pour les résidents étrangers :

Pas besoin de condamnation. Pour un comportement jugé contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs, le dossier peut être transmis au ministre sans inculpation ni condamnation préalable. Le ministre n’est d’ailleurs pas lié par l’issue d’une procédure pénale.
Un recours limité. Le règlement ne crée aucun nouveau droit de recours. L’appel prévu par la loi de 1956 se fait auprès du Premier ministre, dans un délai de sept jours. Or le Premier ministre et le ministre de l’Intérieur sont aujourd’hui la même personne : cela limite la portée pratique de ce recours. La personne qui a ordonnée l’expulsion a peu de chance de se dédire elle-même.

Les premiers cas montrent jusqu’où cela peut aller. Les deux premiers arrêtés, signés les 4 et 7 septembre 2026, visaient un Israélien condamné à Koh Samui pour menaces, avec peine de prison avec sursis, et un Français pour plusieurs «menaces», «harcèlement» et «violences physiques».

Même les naturalisés ne sont plus à l’abri

Devenir Thaïlandais a longtemps été considéré comme la protection ultime et une solution à beaucoup de choses. Ce n’est peut-être plus aussi vrai. Déjà parce que obtenir la nationalité thaïlandaise, à l’instar de la France, est plus difficile que jamais mais aussi car des cas récents montrent des dénaturalisation non pas pour des condamnations mais pour avoir utilisé le passeport de son pays d’origine. En effet, lors de la naturalisation, le candidat s’engage à renoncer à sa nationalité d’origine une fois la nationalité thaïe obtenue. Dans les faits, personne ne vérifiait, et beaucoup conservaient leur ancien passeport, plus pratique pour voyager sans visa dans beaucoup de pays. Là, aussi, on était dans une zone grise plus ou moins tolérée. Mais ce qui relevait de la tolérance est devenu un motif de déchéance déjà utilisé au moins 2 fois dans un passé récent.

En un mois, deux cas ont été rendus publics :

Date	Personne	Motif retenu
29 octobre 2026	Rabbin Yosef Chaim Kantor, responsable du réseau Habad en Thaïlande	16 allers-retours vers l’Australie avec sa nationalité américaine, le dernier en janvier 2026
1er octobre 2026	Ariel Blustein, entrepreneur israélien de la joaillerie, naturalisé en 2019	passeport israélien utilisé le jour même de la remise de sa carte d’identité thaïe, nationalité uruguayenne non déclarée

Dans les deux cas, c’est là aussi, le Premier Ministre qui a signé la décision en tant que ministre de l’Intérieur, sur la base de l’article 19 de la loi sur la nationalité de 1965. La presse internationale a qualifié de mesure inhabituelle le retrait d’une nationalité accordée six ans plus tôt par l’État lui-même.

Alors, le gouvernement n’a pas annoncé de retrait généralisé pour ce motif (mais le message est quand même envoyé), et conserver un passeport étranger ne déclenche pas automatiquement la déchéance. Mais l’utilisation d’un autre passeport peu mener à une déchéance de nationalité thaïe. Et avec l’aide de l’IA, c’est très facile de lister tous ceux qui le font. Vous voilà prévenus !

Conclusion : une règle du jeu qui peut changer à tout moment

Pris un par un, chacun de ces durcissements se défend et on peut voir tout ça comme une volonté de faire le ménage : lutter contre les prête-noms, les réseaux criminels ou les faux touristes. Mais leur accumulation, dessine un environnement moins favorable et moins prévisible pour les étrangers, où ce qui était toléré hier ne l’est plus. Et c’est important de l’avoir en tête avant d’écouter les marchands de rêve sur les réseaux qui vous « vendent » une Thaïlande où tout est simple et parfois vous conseillent avec encore, ce que j’appellerai l’ancien logiciel.

Le gouvernement répète que la Thaïlande reste ouverte aux investisseurs étrangers honnêtes et transparents. Les chiffres montrent que les investissements directs étrangers du premier semestre 2026 ont reculé de près de 5 %. Alors, c’était peut-être des projets borderline ou malhonnêtes, ces 5% ?

Quoiqu’il en soit, pour qui envisage de s’installer en Thaïlande aujourd’hui, le message est clair: on ne laissera plus rien passer !

Faire comme tout le monde, même faire ce que conseille un avocat, n’est ps un gage de légalité et de tranquillité. Il faut se renseigner soi-même sur les lois. Ne pas croire le premier expert auto-proclamé sur Instagram.
Il faut un statut solide (visa long séjour adapté), des montages irréprochables (bail enregistré, condominium dans le quota étranger, société réellement capitalisée par ses associés thaïs) et une trace écrite de l’origine de chaque baht.
Et accepter qu’en Thaïlande, la vraie incertitude n’est pas tant dans la loi que dans la façon dont on décidera demain de l’appliquer. Et donc anticiper son application au pied de la lettre si elle n’est aps déjà appliquer comme ça.